“中環這邊房價一平尺已經突破10萬港幣，新界那邊也突破2萬，內地京城和魔都一線核心地段的房價才跟新界持平。”孫振平道。
徐良緩緩點頭。
“再過十年，內地的房價大概就跟今天的香江差不多了。”
孫振平張了張嘴，最後還是沒開口。
房價跟經濟發展水平息息相關。
他不認為十年後的內地能比得上香江，二十年，甚至三十年還差不多。
徐良沒繼續這個問題，走到沙發旁坐下來。
“三家機構開給恒太的條款你看完了吧？”
divid="gc1"css="gntent1"scripttype="text/javascript"try{ggauto();}catch(ex){}/script“看完了，一如既往的黑。”
在徐良旁邊的沙發上坐了下來，孫振平放下文件後道。
“除發行的優先股要求恒太支付每年5%的股息外，還涉及對賭。
恒太若在2008年之前上市，投資者按照上市發行價計算的最低回報率為30%；此後每推遲半年上市，最低回報率提高10%。
倘若達不到上述最低回報率，恒太的大股東許加印需要向投資者轉讓一定數目的恒太股權，以確保投資者獲得最低回報。
我們如果投資恒太，最低回報率設置可以定低一點，或者取消派發股息要求。
我想，許加印之所以把淡馬錫他們三家的條件告訴我們，所圖的就是希望我們能開出更好的條件。”
徐良微微頷首，投資機構不是開善堂的。
通過他們給許加印開出的這些條款，就能管中窺豹，哪怕是一家準上市公司，沒有話語權的話，還是要讓資本宰割。
“你看第二條沒有？”徐良問道。
“看了，三家機構承諾可以提供一筆5億美金的結構擔保貸款融資，供恒太上市前突擊業績。
但其中1\/3的貸款需於上市後立即歸還，剩餘貸款在上市後15個月內還清。
利息或者叫回報率也是真的黑。
19%，完全是高利貸。
不過隻要恒太能順利上市，市值較眼下翻個幾倍，那麼對於所有人來說，都是大賺。”
徐良點了點頭：“四億加五億，就是九億美金，對我們來說也不算小數目。
不過這麼多錢砸在恒太身上，從回報率上講，你覺得值嗎？”
孫振平凝眉思索片刻。
“徐總，漢華現在不缺資金，缺的反而是項目。
恒太算不上s級，但b+級還是夠的。
而且恒太是地產公司，有實打實的資產支撐。
即便碰到房地產回調，恒太破產了，他剩下的資產也足以讓我們收回大部分投資。
從風險上講，他比互聯網公司更小。”
頓了一下。
“徐總，能不能把恒太的項目交給香江辦公室？”
“為什麼？”
“我想拓展一下香江辦公室的業務。”
漢華旗下各大辦公室基本都包含風投、私募股權、對衝三大業務。
位於亞洲的漢華各大辦公室還包含投行業務。
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但香江太小了，因為港股的關係，私募股權和對衝發展的不錯，但風投很難拿到什麼好項目。
恒太的案子雖然不算頂尖，但也不錯了。
不過徐良很快就發現自己猜錯了。
“我打算在香江辦公室旗下成立一支‘房地產機會基金’。”
徐良一愣。
漢華旗下曾經成立過房地產基金，但後來又裁撤了。
孫振平心中有些忐忑。
他也是沒辦法。
在香江這地方，風投基本沒什麼業務。
但凡有點好項目都被隔壁鵬城辦公室搶去了。
所以，他隻能換條賽道。
“你要學黑石？”
黑石是全世界最大的獨立另類資產管理機構，也提供fa金融諮詢服務。
他們的另類資產管理業務包括企業私募股權基金、房地產機會基金、對衝基金母基金、優先債務基金、自營對衝基金和封閉式共同基金等等。
但他們最為核心的就兩大業務，私募股權和房地產，這兩類基金也是募集規模最大的。
黑石目前資管規模已接近千億美金。
孫振平點了點頭。
“香江現在的經濟主要以金融業、房地產為主。
不管是長江、新世界、恒基都是內地主流的房地產開發商。
香江辦公室可以跟他們合作，聯合開發內地的房地產項目。”
徐良目錄思索。
之前讓漢華放棄房地產基金，是他打算自營房地產公司。
現在漢華改革管理體製，由之前的總部負責製，改成了總部監督，各子公司負責製。
簡單來說。
你吃肉還是喝湯，全看自己本事。
孫振平，或者說整個香江辦公室打算吃肉，他這個大老板也沒有阻攔的道理。
“你想做就做吧，不過選項目的時候要謹慎點。”
“是，謝謝徐總。”
孫振平高興道。
香江辦公室發展的瓶頸總算是打開了。
“你先彆高興的太早。什麼事情有一就有二，香江辦公室可以成立房地產基金，京城、魔都和鵬城辦公室也肯定不會閒著。
競爭可以，但不準惡意壓價，便宜了外人。”
“您放心，內地房地產市場足夠大，足以容納的下整個漢華。”
徐良點了點頭。
“對了，既然你打算房地產基金，為什麼還要恒太？”
“香江房地產公司一個項目的開發周期太長了，我們需要恒太這種大膽進去的合作方。”
“小心點，彆玩砸了。”
“您放心，我肯定小心。另外，募資方麵，我想募集全華夏幣基金。”
徐良：“為什麼？”
“前段時間中投掛牌了，傳聞會放出一部分資金給國內優質投資機構，我想去爭取一下。”
“中投啊？”
徐良眼裡多了一抹回憶。
作為華夏第一支主權財富基金。
中投第一單便投給了黑石，30億美金購入約10%股份，鎖定期四年，不獲得董事席位，不享有投票權。
接著就是次貸危機。
一年多時間，這筆投資虧損了25億美金，被網民指著鼻子罵。
等了七年，中投中間又補了幾億美元的倉，才算是攤薄了持股成本，勉強解套。
這期間，黑石幾位大老板、創始股東套現了幾十億美金，賺的盆滿缽滿。
同時黑石還爆出了一係列醜聞，比如中投注入的30億美金以及ipo募集的大部分資金，被用來購買合夥人手中的業務。
公司出現大股東和管理層借助ipo進行利益輸送和轉移的痕跡。
這就和前段時間，漢華用新募集的s基金購買漢華、紅岩旗下昆侖科技、曼聯的股權一個道理。
隻不過漢華可沒有公眾股東，他可沒有侵占小股東利益。
這個單子是誰穿針引線的呢？
姓梁，港島財爺，還娶了個明星運動員老婆。
梁財神從公職退下來後上任黑石大中華區主席，乾的第一件事是推動中投入股黑石。
30億美金敲定隻用了3周，絕對對得起黑石開給他的薪水、獎金。
有了中投庇護，黑石進入中國市場順風順水，買入魔都商務寫字樓、打造壽&光物流園、設立內地華夏幣基金、聯手新希望收購澳大利亞最大養雞場等等
金融危機最嚴重的三年，黑石到處都在虧損，隻有華夏市場投資的業務無比給力，獲得了將近100%的業績回報。
想到這些，徐良瞬間覺得孫振平的注意太棒了。
“你跟中投溝通過嗎？”
看大老板來了興趣，孫振平連忙道。
“目前還沒有。
不過，與其讓外資把錢賺走，不如讓我們自己的主權財富基金賺錢。
其次，我們也可以加深一下與衙門的關係。
最後，提升資管規模，賺到的錢，我們也有一小部分。”
徐良頗為欣賞的看了孫振平一眼，說：“你的建議很好，以後有好想法，可以多多提出來。”
孫振平笑著點了點頭。
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